真的能。
2021年民法典正式把居住权写进物权编之后，好多人第一次意识到，原来自己花几百万买的房子，不是想给谁住就给谁住那么简单。去年杭州的那个老爷子的案子，我到现在都印象深刻——他无儿无女，退休后全靠住家保姆照顾了12年，怕自己走了之后远房侄子拿着房产证把保姆赶出去，直接拿着材料去不动产登记中心，给保姆设了20年的居住权。后来老爷子走了，侄子拿着房产证想把房子卖了，跑了三家中介，没有一个敢接——带长期居住权的房子，哪怕房价打八折，买家都要掂量掂量，毕竟买了之后自己住不进去，租也租不了，银行都不接受这种房子做抵押。
说实话，好多人对居住权的认知还停留在“就是个租房”的层面，根本不知道这俩完全不是一回事。租房是你和房东签合同，房东要是中途违约，最多赔你点违约金就能把你赶出去；但居住权是登记在不动产登记簿上的物权，只要设了，哪怕房子卖了、换了好几个业主，居住权人照样能住到期限结束。而且居住权不能转让，不能继承，设多久就住多久，人没了或者期限到了，权利才自动消失。
房子相关的高频争议问答
我整理了最近几年接触最多的房子类咨询，全是大家真金白银踩过的坑：
1. 问：买的房子被前房主偷偷设了居住权，我只能认栽？
答：别慌。只要你办过户之前，去不动产登记中心拉一份完整的登记簿信息，但凡有居住权的登记记录，直接压价或者不买就行。别光看手里的房产证，现在房产证上根本不打所有的他项权利信息，全以登记簿为准。真遇到前房主恶意设居住权骗你过户的，拿着交易记录去法院告，要求撤销这个恶意设立的权利，一告一个准。
2. 问：高空抛物找不到责任人，真的要整栋楼赔钱？
答：别被网上的谣言吓破胆。首先，只有真的在抛物影响高度范围内的住户，才有可能被追责。你家住2楼，东西是从10楼以上掉下来砸的人，凭什么让你赔？其次，物业如果连基础监控都没装，连个禁止高空抛物的提示牌都没有，那物业要承担主要的补充责任。最后，真查到是谁抛的，之前替他赔了钱的住户，完全可以找他全额追偿。去年广州那个烟灰缸砸人的案子，最后查到是12楼的住户扔的，之前凑钱赔的11户，最后全把钱要回来了。
3. 问：小区电梯广告的收入，到底归谁？
答：民法典写得明明白白，利用业主共有部分产生的收入，扣除合理运营成本之后，归全体业主共有。别听物业扯什么“我们运营广告花了人力所以全归我们”，真较起真来，拿着购房合同找业委会要求查公共收益的账，物业敢不给就打12345投诉。去年南京好几个小区，靠着追回来的电梯广告收益，直接给全体业主抵了一整年的物业费。
4. 问：自己买的房子，能给非亲非故的朋友设居住权吗？
答：能。只要你是完全的产权人，没有贷款没有抵押，和对方签好书面的居住权合同，一起去登记中心办了手续，哪怕对方是你认识的普通朋友，设个10年8年的居住权，完全合法。
日常消费和职场里的民法典细节，别吃哑巴亏
好多人觉得民法典是离自己很远的大部头法律，其实从你早上出门买个早餐，到上班坐电梯，再到晚上下班取快递，每一步都在民法典的覆盖范围里。下面这几个问题，我身边至少有三分之一的人踩过坑：
5. 问：网上买的衣服拆了包装试穿了，还能七天无理由退货吗？
答：能。只要你是在合理的查验范围内——没洗、没剪吊牌、没弄出污渍，哪怕拆了包装袋，都不算影响二次销售。别听商家扯什么“拆了塑封就不给退”，真遇到硬卡的，直接找平台介入，平台现在基本都偏消费者。
6. 问：公司让签的“自愿放弃社保”承诺书，真的有效？
答：没用。社保是法定强制缴纳义务。不是你情我愿能商量的。哪怕你自己签字按了手印，转头去劳动监察大队告公司要求补社保，一告一个准。别被HR忽悠，说什么“放弃社保每个月多给你发500块”，那点钱连你以后生病报不了销的零头都不够。
7. 问：借出去的钱没写借条，只有微信转账记录，能要回来吗？
答：能。只要你能证明这个转账不是赠与、不是还之前的旧账——比如聊天记录里提过“下个月发工资就还你上次借的2万”，哪怕没写借条，法院也认。提醒一句，借钱的时候别转“520”“1314”这种特殊金额，不然对方说这是你给的赠与，你真的很难扯清楚。
8. 问：停在饭店门口的车被刮了，饭店要赔吗？
答：分情况。如果你停在饭店专门划的、供就餐顾客使用的停车位里，哪怕是免费的，饭店也有义务保障你的车辆安全，刮了就得赔。要是你图方便直接停在人行道上，被路过的电动车刮了，那你自己找刮车的人去，饭店没义务给你兜底。
9. 问：理发的时候被硬抹了几百块的护理产品，能不付钱吗？
答：必须能不给。这属于强买强卖，民法典明确说了，提供服务的一方必须按照消费者的明确要求来，没经过你同意擅自加的服务项目，你完全可以拒绝付钱。之前上海有个姑娘，去剪头发被硬抹了几千块的染发剂，最后直接打12315，不仅没付钱，还把理发店罚了。
10. 问：邻居家的狗没牵绳，追着你跑吓出心脏病了，能找他赔吗？
答：必须能。别听邻居扯什么“我家狗又没咬到你”，民法典明确规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，饲养人必须承担侵权责任。哪怕狗没碰到你，只要是因为狗的追扑行为导致你受伤——不管是摔了、吓出心脏病了，都得赔。
婚姻和继承里，最容易被误导的条款
这部分的谣言最多，什么“离婚离不掉”“婚前财产加名就对半分”，传的人多了，好多人真的信以为真。我把最常见的误区列出来，省得大家被网上的二手信息坑：
11. 问：婚前父母买的房，婚后加了配偶名字，离婚真的要分一半？
答：不一定。不是说加了名字就对半分，法院判的时候会看双方对房子的贡献、结婚时长、有没有孩子、谁有过错。比如结婚才半年就闹离婚，房子是父母掏了全部房款买的，就算加了对方名字，大概率也只会给对方分10%-20%的补偿，不会真的对半切。之前北京有个案子，男方婚前父母掏500万买的房，婚后加了女方名字，结婚1年女方提离婚要分250万，最后法院只判了给女方15万的补偿。
12. 问：对方婚内偷偷给第三者转的钱，能全部要回来吗？
答：能。夫妻共同财产是双方平等处置的，一方没经过对方同意，擅自把大额共同财产转给第三者，既违背公序良俗，也侵犯了另一方的财产权。不管第三者说什么“他是自愿给我的”，只要你有转账记录，直接把第三者和出轨的配偶一起告到法院，要求全额返还，一告一个准。
13. 问：老人立的遗嘱，是不是最后立的那份才有效？
答：以前的继承法是公证遗嘱效力最高，哪怕后面手写了好几份，只要有之前的公证遗嘱，就按公证的来。现在民法典改了，取消了公证遗嘱的优先效力——只要最后立的遗嘱是老人真实的意思表示，没有被胁迫、被篡改，符合法定形式要求，不管是手写的、录视频的、找两个无利害关系的见证人在场的，最后那份就是有效的。
14. 问：对方婚内欠的赌债，我有义务一起还吗？
答：半毛钱义务都没有。夫妻共同债务必须是双方共同签字确认的，或者是一方借的钱用在了家庭日常生活——比如给孩子交学费、给家里买家电，这种才算共同债务。赌债、吸毒欠的债、对方自己偷偷挥霍欠的债，全是他的个人债务，跟你没关系。
15. 问：侄子、外甥，真的能继承舅舅、姨妈的遗产吗？
答：能。民法典新增了代位继承条款——如果被继承人的兄弟姐妹先于被继承人去世，那兄弟姐妹的子女，也就是侄子、外甥、外甥女，是可以代位继承的。举个例子，你一辈子没结婚没生孩子，爸妈也早就去世了，唯一的亲人是你姐姐，姐姐又比你走得早，那你的遗产就可以由姐姐的孩子，也就是你的外甥继承，不会直接被收归国有。
16. 问：离婚冷静期30天，是不是对方不想离就绝对离不掉？
答：别被网上的人吓住。冷静期只适用于双方协商一致的协议离婚。要是对方有家暴、有赌博恶习屡教不改、你们已经分居满2年了，你直接去法院起诉离婚，根本不需要走冷静期的流程。真要离，只要有法定的感情破裂的证据，法院第一次就能判离。
17. 问：给孩子买的房登记在孩子名下，离婚的时候能分吗？
答：不能。房子登记在孩子名下，就是孩子的个人财产，父母离婚只能分夫妻双方的共同财产，不能动孩子的财产。别听人扯什么“孩子还小，房子就是父母的”，法律上不管孩子多大，只要登记在他名下，那就是他的，等他成年了自己说了算。
18. 问：同居多年没领结婚证，一方去世了，另一方能分遗产吗？
答：一般不能。没领结婚证就不是法律上的配偶，没有法定的继承权。除非去世的一方在遗嘱里明确写了要给你留遗产，不然你哪怕跟他过了十年八年，他的遗产全都是他的亲爸妈、亲孩子的，跟你没关系。
不过话说回来，好多人觉得民法典是冷冰冰的法条，其实真的仔细读进去就会发现，这些条款全是普通人过日子会遇到的事——你攒钱买的房、你借出去的钱、你维护了半辈子的家，法律全在给你托底。