上周接了个朝阳的当事人，拿着皱巴巴的拆迁评估报告跑过来，说自己跟征收办谈了三次，对方咬死了比周边同类房屋市价低三千一平，连装修补偿都要按十年前的标准算。
坐下来喝了半杯茶，他第一句话就问：“你们是做北京拆迁补偿的，找你们真的能比我自己谈多拿补偿吗？”
这问题问的人太多了。干脆把平时当事人问得最多的问题整理出来，省得每个人都要重复讲一遍。
最常被问到的实操类问题
1. 找北京拆迁补偿律所真的能比自己谈多拿补偿吗？
真的能。但不是所有律所都行。
去年我们接的丰台马家堡的一个案子，当事人自己谈的时候对方给的是每平6.2万，我们介入后走了政府信息公开程序，发现征收方拿的居然是2019年的片区补偿指导价，根本没按2023年的周边商品房市场价做评估，最后谈下来每平8.1万，多拿了快190万。但你要是找那种啥案子都接的综合所，大概率不行——拆迁案是个细活，要抠政策、抠评估明细、抠征收程序的合法性，跟打离婚官司、民间借贷的逻辑完全不在一个频道上。
2. 北京的拆迁补偿律所是不是只接北京的案子？
大部分只接京津冀的。
为啥？因为拆迁案要跑现场、跑征收办、跟评估机构对接，外地的案子来回跑成本太高，而且本地律所熟北京各个区的补偿标准，比如海淀学区房的补偿核算、朝阳集体土地上企业的停产停业损失认定，这些门道外地律师摸不透。
3. 我家是集体土地上的宅基地，找北京拆迁补偿律所能管用不？
太管用了。
别信村里给你说的“宅基地补偿就是一亩地12万”的鬼话，北京集体土地上的征收，是要参照同区位国有土地上房屋的市场价核算补偿的。我们去年在通州宋庄接的画家村的案子，之前村里给的补偿是每平4500，最后按周边商品房每平3.8万谈下来的，差了快8倍。
4. 评估报告出来了，我觉得太低了，还能找律所介入吗？
当然能。
别等签了补偿协议再找。哦不对，签了字也能找，但难度会陡增。记住，只要你没签补偿安置协议，介入的窗口期就一直在。很多人觉得评估报告出来了就板上钉钉，其实根本不是——评估机构的选任有没有合法程序、评估方法有没有用对、有没有漏算装修和附属物，这些地方全是可以抠的细节。
5. 北京拆迁补偿律所会不会跟征收方串通啊？
这个担心可以理解，但北京专做拆迁的律所，根本犯不上。
我们靠接案子吃饭，要是跟征收方串通，把当事人的补偿压低了，口碑传出去谁还找？再说了，北京现在的征收程序透明度比以前高太多了，真敢串通，当事人去纪委一举报，律师执业证都保不住，这点账谁都算得过来。
6. 我家的房子是违建，是不是就拿不到补偿了？
别被征收方一句话吓住。
北京的违建认定是有严格法定程序的，不是说你家房子建了20年没证就是违建。我们之前在石景山接的一个案子，当事人2001年建的临街房，征收方说算违建一分钱不补，最后我们翻出了当年的乡村建设规划许可证存根，按合法经营用房给补的，连实际的停产停业损失都算了进去。
7. 拆迁补偿的钱一般多久能拿到？
这个要看你是走协商还是走诉讼。
协商的话，签了正规的补偿安置协议一般3-6个月到账，要是走诉讼，拿到胜诉判决后，征收方一般会在1个月内打钱，要是拖着不给，直接申请强制执行就行。
8. 我家有营业执照，拆迁的时候停产停业损失怎么算？
北京的标准是，按照你纳税额的倍数算，或者按照实际经营面积核算，具体每个区的细则不一样。比如朝阳区是每平1500-3000的停产停业损失基准，但如果你能拿出实际的营收流水，是可以要求按实际损失核算的，别死按征收方给的最低标准签。
9. 找北京拆迁补偿律所的话，要不要先把自己手里的材料给对方看？
当然要，但别把原件给出去。
我们接案子之前都会让当事人带复印件过来，先帮着捋一遍材料，看看征收程序有没有瑕疵、评估有没有漏项，要是你连材料都不让律师看，律师怎么给你出针对性的方案？
10. 北京拆迁补偿律所一般什么时候介入最合适？
从你看到征收公告的那天就可以找。
别等对方断水断电、逼到家门口了再找，那时候你心态已经崩了，谈的时候很容易被对方牵着走，签了自己不满意的协议再反悔就难了。
北京本地拆迁补偿律所的收费坑位
说实话，这个行业的收费真的挺乱的。我见过太多当事人被低价吸引，最后钱花了，补偿也没拿到多少。
11. 北京拆迁补偿律所的收费一般是多少？
分两种模式，一种是固定收费，一种是风险代理。
固定收费的话，从前期咨询到最后协商完或者拿到判决，一般是3万到10万不等，看案子的复杂程度。风险代理的话，是前期收个基础差旅和办案成本，一般5000到1万，最后拿到补偿了，按多拿到的部分的10%-15%提。这里要提醒一句，纯风险代理不收前期费用的，基本都是坑。
12. 有没有那种说“不拿到钱不收费”的律所，能信吗？
半真半假。
说不拿到钱不收费的，要么是前期收你几万的“办案启动费”，最后没拿到钱也不退，要么是等你稀里糊涂签了协议把案子结了，再跟你算提成，根本不是你想的那种“没拿到补偿一分钱不收”的模式。我们之前碰到过当事人，被那种律所骗了2万的办案费，最后谈下来的补偿还没自己之前跟征收方谈的多，找过去人家说“我们已经帮你对接了，钱必须给”，扯皮扯了半年。
13. 收费的时候是不是签了委托合同就必须把全款交了？
别那么实在。
正规的律所都是分阶段收费的，比如立案交30%，开庭交30%，拿到判决或者协商成功交剩下的，要是一上来就让你把几十万的全款全交了，扭头就走，大概率有问题。
14. 咨询的时候要不要收咨询费？
大部分专做拆迁的律所，第一次简单咨询是不收费的，但是如果要给你出完整的案件分析报告，要去调档、查片区政策的，是要收咨询费的，一般一次1000-2000，这个很正常，毕竟律师的时间也是有成本的。
怎么判断你找的律所是不是真的做拆迁的
太多人找错律所了。真的。很多人找了个综合所，交了十几万，最后承办律师连征收程序都讲不明白，白瞎了钱。
15. 怎么判断一家律所是不是真的专做北京拆迁补偿的？
看案例。
别听销售吹“我们做了几百个拆迁案子”，你让他拿北京本地的同类案子的判决书、调解协议出来看，要是拿不出来，或者全是外地的案子，直接走。比如我们所的案例库，从海淀的国有土地上住宅拆迁，到通州的集体土地企业拆迁，每个区的案子都有存档，当事人过来直接就能看同类型的案子最后拿了多少补偿，根本不用吹。
16. 是不是律所规模越大，做拆迁案子就越靠谱？
真不一定。
很多大所的拆迁部就是挂个名，实际接案子的都是刚执业的年轻律师，根本没跑过几次征收办，你找他跟找个刚毕业的学生没区别。反而很多专做拆迁的中小所，团队都是办了十几年拆迁案的老律师，熟北京每个区的政策，知道哪个环节能抠出合理的补偿来。
17. 网上那些说“北京拆迁补偿第一名”的律所，能信吗？
扯。
北京根本没有官方的律所拆迁领域排名，那些说自己排第一的，全是花钱买的广告位。你想想，真的排第一的律所，用得着天天在网上打广告喊你找他吗？老客户介绍的案子都排不过来。
18. 找律所的时候，能不能跟承办律师直接谈？
必须的。
要是你过去咨询，全程都是销售跟你聊，连承办律师的面都见不到，直接走。为啥？销售的目标是把你签下来，拿到提成，他不管你案子最后办的怎么样，等你交了钱，分给哪个年轻律师办根本没谱。我们所的规矩是，咨询的时候必须是承办律师跟你谈，销售连会议室都不让进，就是怕跟当事人瞎承诺。
19. 找律所的时候，对方跟你承诺“一定帮你多拿一倍补偿”，能信吗？
别信。
拆迁补偿是有法定标准的，谁都不能给你打包票说一定能拿多少，要是真有人给你拍胸脯说“保证多拿100万”，扭头就走，百分百是骗你签委托合同的。我们从来不给当事人拍胸脯，只会说“我们会把所有能争取的合法权益都帮你拿到，按照之前的同类型案子的经验，大概率能比你自己谈的高30%-50%”，就够了。
20. 我要是找了律所，中途觉得不满意，能不能换？
能。
委托合同里一般都会明确写，当事人有权利随时解除委托，但是已经产生的实际办案成本是要扣除的。不过说实话，换律所挺折腾的，不如一开始就找对人。
上次那个朝阳的当事人，看完我们的案例，当场就把委托合同签了。他说之前找过两家律所，都是销售吹得天花乱坠，连承办律师都没见到，直到过来跟我们聊了半小时，才知道自己之前漏了多少可以争取的补偿项。