上周帮通州的一个老阿姨复盘案子，她之前被所谓的”北京拆迁律所”坑了快20万，合同签了半页纸，律师连她家门口的拆迁公示都没看过。说真的，干这行快12年，见过太多当事人踩的无意义的坑。
太坑了。真的。很多人一碰到拆迁的事就慌，随便刷到个短视频、拿到张宣传单就敢把几十万的补偿权益交出去，连人家到底有没有正规执业资质都不知道。
选北京拆迁律所前，必问的10个核心问题
问：北京拆迁律所的收费一般是什么标准？
首先得说，北京本地做拆迁的律所，收费基本分两种，一种是按标的额比例收，比如涉及的补偿款是500万，按3%-5%收，前期交基础办案费，后面拿到超出原有补偿的部分再提成；另一种是全风险代理，就是前期不怎么收钱，最后拿到钱了按比例付。但是注意，纯风险代理如果前期收你几万块”办案成本费”的，你得仔细看合同里写的成本费退不退。之前有个当事人，被收了8万的成本费，最后案子根本没立上，钱退的时候只退了10%，合同里写的是”办案产生的差旅、材料费用全部从成本费里扣”，他连签字都没仔细看。
问：是不是专做拆迁的律所，比什么案子都接的综合所好？
真的。拆迁案子跟普通的民间借贷、离婚案根本不是一个逻辑，你要懂北京各个区的拆迁政策，东城的危旧楼改建、西城的文保区腾退、通州的副中心建设拆迁、朝阳的集体土地上房屋征收，每个区的补偿基准、奖励规则、认定标准全不一样。一个综合所的律师，可能一年就碰2个拆迁案子，连北京市集体土地房屋拆迁管理办法的最新修订版都没看过，怎么帮你打？
问：找北京拆迁律所的时候，要不要看律师的胜诉率？
别光听宣传页上的胜诉率。你得问清楚，这个胜诉率是哪个法院的案子？是近3年的还是10年前的？是涉及的房屋性质跟你一样的吗？比如你是集体土地上的宅基地，人家给你看的全是国有土地上商铺的胜诉案例，那跟你半毛钱关系都没有。我之前碰到个当事人，之前找的律所给他看的胜诉率是98%，结果翻出来判决书，全是同一个拆迁项目的，人家根本没说自己代理的是原告还是被告——哦不对，他代理的是拆迁方，跟当事人站对立面的，这不是坑人吗。
问：外地的拆迁律所来北京接案子，靠谱吗？
不是说外地的都不好，但是你得看他在北京有没有固定的办案团队。很多外地所的人，就是拿个宣传单来北京扫楼，接了案子之后根本不露面，所有材料让你自己寄到外地去，连现场评估都不来，最后开庭的时候找个北京本地的实习律师凑数，你说能靠谱吗？
问：北京拆迁律所会不会跟拆迁方”勾连”？
这话不能说死，但是你要留个心眼。但凡你刚跟律师聊没10分钟，他就说”我跟这个项目的拆迁办主任很熟，能帮你直接打招呼多拿补偿”的，你直接走。真的有正规执业资质的律师，谁敢拍着胸脯说跟行政机关的负责人熟到能干预案件结果？这本身就是违规的，严重的要被吊销执业证的。
问：如果房子已经被拆了，再找北京拆迁律所还来得及吗？
来得及。但是你得注意时效，从你知道或者应当知道强拆行为违法的那天起，6个月内要提行政诉讼，超过时效的话，哪怕律师再厉害，也很难帮你把案子立上。很多当事人一开始觉得”我自己跟拆迁办谈就行”，谈了快1年谈崩了才想起来找律师，这时候时效早过了，谁都救不了。
问：找北京拆迁律所的时候，能不能找朋友介绍？
能，但是得自己甄别。我之前有个当事人，是朋友介绍的律师，那个朋友之前是打刑事案件的，根本不懂拆迁的规则，收了他15万的律师费，最后连政府信息公开的申请都写错了抬头，折腾了3个月啥结果没有。介绍的人说的再好，你也得看律师本身有没有办过同类型的案子，别光看人情。
问：北京拆迁律所的律师，会不会收了钱就不干活？
这种情况真的有。怎么防？你在签合同的时候，一定要把每个阶段的工作内容写得明明白白——比如什么时候帮你申请政府信息公开，什么时候帮你提复议，什么时候开庭，每个节点的反馈时间是多久，哪些工作是包含在律师费里的，哪些是需要额外收费的，别信那种”我们全包了，你啥都不用管”的口头承诺。
问：补偿已经谈得差不多了，还有必要找北京拆迁律所帮着看协议吗？
太有必要了。我见过太多当事人，拆迁办让签的补偿协议，连最终的补偿总额、交房时间、逾期交房的违约金都没写清楚，就急着签字。之前有个海淀的当事人，签完协议才发现，协议里写的”奖励费”是要等3年后项目竣工了才给，他当时根本没仔细看，找我们的时候已经过了撤销协议的时效，只能吃哑巴亏。
问：北京拆迁律所的咨询费一般多少钱？
正规的所，基本第一次咨询是不收费的，或者收个两三百的咨询费，会给你把案子的情况、风险、大概的办案思路说清楚。但凡一上来咨询就收你几千块，还跟你说”你这个案子不马上交定金就来不及了”的，你赶紧跑，这就是典型的销售套路，根本不是正经律师。
签合同前一定要抠的细节，半字都不能让
问：签委托合同的时候，能不能先签”风险代理”，不前期交钱？
可以谈，但是你得算清楚比例。北京本地的所，全风险代理的比例一般是拿到的超出原有补偿部分的10%-20%，如果超过25%的，你就得想想是不是被坑了。还有，合同里一定要写清楚，如果最后案子没立上、或者没拿到任何额外的补偿，律师费是全退还是退多少，别等出了问题再扯皮。
问：如果换律师，之前交的律师费能退吗？
看合同约定。很多人不知道，按照北京律师协会的规定，如果你对律师的服务不满意，是有权要求解除委托合同的，但是已经完成的工作对应的费用是要扣除的。比如你交了10万的律师费，律师已经帮你立了案、交了材料，完成了大概30%的工作，那退的时候最多扣3万，剩下的7万是要退的。如果律所给你算的扣钱比例超过50%，你直接找北京律协投诉就行，一投一个准。
问：北京拆迁律所会不会给当事人承诺”包赢”？
正经律师不会。我每次跟当事人说，我能保证的是把所有程序走到位，把该拿的补偿都帮你争取到，但是我不能保证法院最后一定判多少——毕竟判决是法官出的，不是律师说了算的。但凡跟你说”包赢””保证拿多少”的，100%是违规的，你转头就走，别多聊。
问：家里有老人，能不能让老人全权委托北京拆迁律所处理所有拆迁的事？
可以，但是你得让家里的年轻人跟着把把关。很多律所的销售，专门盯着年纪大的老人，连哄带骗的让老人签合同，把家里的全部拆迁权益都委托出去，最后老人回过神来，合同已经签了，想退都难。真的，碰到这种盯着老人下手的律所，直接拉黑。
问：找北京拆迁律所的时候，要不要看律所的成立年限？
要。不是说新所就一定不好，但是做拆迁案子，是需要积累大量的本地办案经验的，一个刚成立1年的所，可能连各个区的拆迁办对接流程都摸不清楚，你敢把几百万的案子交给他？最好是找成立至少5年以上，专门做行政诉讼、拆迁类案子的所，稳当。
几个容易被忽略的小提醒，能帮你少踩几万块的坑
问：北京拆迁律所的律师，是不是一定要在北京有实体办公室？
那肯定啊。你找个连办公室都没有的，每次见面都约在咖啡馆，万一哪天他收了钱跑路了，你连人都找不到。找所的时候，直接上门去看，有没有固定的办公场所，有没有挂执业许可证，别光看微信朋友圈的宣传。
问：如果觉得律师办案进度太慢，怎么催才有用？
别光发微信问”进度怎么样了”，你直接对照合同里写的节点，问他”我们之前合同里写的这个月要提交政府信息公开申请，现在材料准备得怎么样了？”，如果他答不上来，或者说”我们再等等””时机没到”，你就得警惕了。很多律师接了案子之后，手里压着几十个案子，根本顾不上你的事，你不盯着，他能拖你一两年。
问：北京拆迁律所会不会接那种”钉子户”的案子？
会，但是你得符合条件。如果你家的房子是合法的，有宅基地证或者房产证，只是觉得补偿不合理，我们当然愿意帮你争取合法权益。但是如果你家的房子是没有任何审批的违建，本身就是不符合补偿标准的，你非要按合法房屋的标准要补偿，那这种案子谁都帮不了你，也不会有正经的律所接。
问：跟北京拆迁律所的律师沟通的时候，能不能把所有的材料都给他看？
要给全，但是别把自己的身份证、银行卡原件随便交出去。很多当事人觉得，找了律师就什么都不用管了，把自己的所有证件原件都塞给律师，最后律师拿着你的证件去办了什么事，你都不知道。记住，所有的原件，你自己留着，给律师的全是复印件，需要用原件的时候你自己到场配合就行，别撒手。
问：如果拆迁方说”你找律师也没用，我们就是这个标准”，该怎么应对？
别被吓住。我碰到过太多这种情况，拆迁办的人嘴特别硬，说什么”你找哪个律师都不好使，我们的补偿标准是定死的”，结果最后律师介入之后，通过政府信息公开发现他们的项目根本没有合法的征地批文，最后多拿了快200万的补偿。说白了，他们就是吃准了你不懂法，不敢找律师，才敢这么吓唬你。
说真的，干这行这么久，最见不得的就是当事人本来就因为拆迁的事闹心，还要被那些没有资质的所谓”律所”坑钱。太糟心了。真的，找律师的时候多上点心，别光看宣传单上的大字，多问两句，多查两个信息，能少走太多弯路。