我上周在律所接待了一个从外地过来的当事人，光带着一塑料袋的合同复印件、聊天记录截图，坐下来就说要告卖家违约，要让对方赔双倍定金。
说实话，他进门第一句话我就知道，之前肯定找过不止一家律所咨询过。
为啥？
因为他张嘴就问“你们能不能保证赢”。
真的别不信，我这两年接的房产纠纷案子里，至少有三成的当事人，之前踩过找错律所的坑——要么是找了个啥案子都接的万金油律师，收了钱连房产证上的共有权人是谁都没查清楚；要么是被打包票的承诺忽悠，交了几万块代理费，连立案材料都凑不齐。
今天就把我们平时接案时，当事人该反过来问的18个核心问题列出来，别到时候稀里糊涂签了合同才反应过来踩坑。
接案前的专业度筛查，问这些问题筛掉半吊子
1. 你们接案前，会先评估我的案子值不值得打吗？
回答：正规的专做房产纠纷的律所，第一步绝对不是先跟你谈收费，而是先把你手里的所有材料过一遍——从购房合同、付款凭证、网签记录，到之前和对方的所有沟通记录、当地的房产政策，甚至会先查一下案涉房屋现在有没有被查封、有没有其他抵押。
我见过太多当事人，拿着根本站不住脚的案子非要硬打，之前找的小所为了赚代理费啥承诺都敢给，最后花了十几万，官司输了，连之前能协商要回来的两万块定金都泡汤了。如果一个律所听完你的案情，连你手里有什么证据都没问清楚，张口就说“这个案子我们百分百赢”，扭头就走，别犹豫。
2. 你们律所一年大概接多少起房产类的纠纷案子？
回答：别听那些吹“我们办过几千起案子”的鬼话，你就问具体的数字——去年一年，你们所里专门做房产的律师，办了多少起二手房买卖、商品房交付、共有房产分割、租赁纠纷的案子？
专做房产纠纷的律所，这类案子的占比至少要到70%以上。要是你们所一半的案子都是刑事、离婚、劳动仲裁，那大概率就是啥案子都接的万金油所，对房产领域的最新政策、法院的裁判尺度根本摸不透。
3. 你们做过和我案情相似的案子吗？最后的判决结果大概是什么样的？
回答：注意，这里问的是“相似案情”，不是“类似标的额”。比如你是因为二手房卖家一房二卖要索赔，你就问对方有没有办过同小区、同区域、同样是卖家收了定金之后反悔的案子，法院最后支持的违约金比例是多少？
别听对方给你扯“我们办过几百万的大案子”，大案子的裁判逻辑和你这种几十万的小案子根本不是一回事。
4. 这个案子如果我自己去法院起诉，大概的成本是多少？找你们代理的话，能帮我省下多少时间和风险？
回答：这个问题是筛掉那些为了赚代理费硬劝你打官司的律所的关键。
有些案子其实根本不需要走到诉讼那一步——比如卖家只是因为房价涨了不想卖，但是还没和第三方签合同，只要发一封合规的律师函，对方大概率就会回来协商。要是律所张口就说必须打官司，连协商的路径都不给你提，你就得掂量掂量对方的动机了。
5. 案涉房屋现在的状态，你们会帮忙先做尽职调查吗？
回答：很多当事人打了一半官司才发现，自己要告的那套房子，早就被卖家抵押给银行，或者因为其他债务被法院查封了，就算赢了官司也拿不到钱。
正规的房产纠纷律所，接案第一步就会去查房屋的不动产登记信息、有没有司法查封、有没有在先的抵押，甚至会帮你算一下，如果最后要执行这套房子，能不能覆盖你的损失。
6. 我这个案子，法院大概会支持我多少的索赔金额？
回答：注意，这里要的是一个大概的区间，不是“肯定能全赔”的承诺。
比如你买二手房交了5万定金，因为卖家违约，你主张10万的违约金，正规律师会告诉你，根据当地法院近一年的同类判例，大概率支持的金额是在7万到9万之间，不会拍着胸脯说肯定给你要回来10万。
7. 你们会把案子的所有风险点都告诉我吗？
回答：对，就是那种“如果哪一步没做好，我们可能会输”的风险。
有些律所接案的时候只跟你说能赢的地方，绝口不提你手里证据的缺陷——比如你当时的聊天记录没有明确提到违约的时间节点，或者你没有留存当时的付款凭证，这些都是实打实的风险点。要是对方避而不谈，等开庭的时候才告诉你这些问题，你连补证据的时间都没有。
我之前碰到过一个更离谱的当事人，找的律所连他买的房子是住宅还是商住都没搞清楚，就敢给他算落户的赔偿，最后开庭的时候被对方律师问得哑口无言，你说冤不冤？
收费和代理权限的坑，问清楚再签合同
8. 你们的收费标准是啥样的？有没有隐形收费？
回答：别光问“代理费多少钱”，你要问清楚——这个费用包不包含立案、开庭、查档、差旅费？后续如果要二审、要执行，会不会另外收费？
我之前碰到过一个当事人，之前找的律所收了他3万代理费，说包到底，等案子进入执行阶段，对方说执行阶段要另外收1.5万，不然就不帮他走流程。合同里写得模模糊糊，他想换律所都难。
说实话，代理费贵点其实不是最可怕的，最可怕的是你交了钱，对方根本不给你办实事。
9. 能不能做风险代理？风险代理的比例是多少？
回答：首先你要知道，房产纠纷里有些案子是不能做风险代理的——比如群体性的商品房交付纠纷，按照规定是不能全风险的。
剩下的能做风险代理的案子，你要问清楚，风险代理的比例是按拿到手的实际回款算，还是按判决书上判的金额算？有没有封顶？
别信那种“赢了再收费，输了不花钱”的噱头，真到你拿到钱的时候，对方抽走30%的代理费，你才反应过来合同里写的比例根本没给你说清楚。
10. 签合同的时候，是和你们律所签，还是和律师个人签？
回答：必须是和律所签，盖律所的公章。
那种跟你说“我私下接你的案子，给你打八折”的律师，绝对不能找——万一他收了钱跑路，或者根本没时间给你办案子，你连追责的地方都没有。
11. 代理权限是一般授权还是特别授权？
回答：很多当事人签合同的时候根本不看授权委托书上的内容，随便就签了。
你要明确，如果你不想让律师随便替你放弃诉求、随便跟对方签调解协议，那就选一般授权，所有涉及到你实体权利的决定，必须你自己签字同意才算数。
12. 如果我对律师的办案进度不满意，能不能换律师？
回答：正规的律所都会有对应的投诉和换律师的流程——比如你觉得律师半个月都不跟你沟通一次进度，你可以向律所反映，要求更换负责你案子的律师，已经交的费用怎么结算，合同里必须写清楚。
要是对方说“换不了，交了钱就归我管”，趁早别签。
庭审和执行阶段的细节，提前问透不踩坑
13. 我这个案子从立案到出一审判决，大概要多久？
回答：别听对方说“三个月肯定判”，你要问清楚——根据法院现在的排期，同类的房产纠纷案子，从立案到开庭要多久？如果走简易程序是多久，走普通程序是多久？如果对方提出管辖权异议，会不会拖时间？
我去年有个案子，对方提了管辖权异议，光这一步就拖了两个多月，要是之前律师没跟当事人说清楚，当事人早就急得天天打电话催了。
14. 开庭的时候，是负责我案子的律师亲自去，还是找其他实习律师代去？
回答：这个问题一定要问死。
有些律所接案子的时候是资深律师跟你谈，等真开庭的时候，派个刚拿证的实习律师过去，连你的案情都没摸熟，怎么可能帮你打好官司？
正规的所都会在合同里写清楚，出庭的律师是哪个，执业多少年，除非你同意，不然不能随便换其他律师出庭。
15. 开庭之前，你们会跟我做几次庭前沟通？
回答：至少要做一次完整的庭前模拟——把对方可能提的抗辩点都列出来，把你要讲的事实逻辑理清楚，甚至会教你在法庭上怎么回答法官的问题。
那种开庭前一天才给你打个电话说“明天你直接去法院就行，其他的我来”的律师，大概率根本没仔细看你的卷宗。
16. 如果一审我输了，你们会不会帮我分析上诉的可能性？上诉的费用是怎么算的？
回答：别觉得找了律所就万事大吉，真要是一审输了，你得能第一时间知道输在哪，是证据不足，还是法律适用错了，有没有上诉的空间。
有些律所只要案子一判，不管输赢就跟他们没关系了，你再问上诉的事，就开始给你报高价的二审代理费。
17. 案子赢了之后，对方不付钱，你们会负责帮我走执行流程吗？
回答：很多当事人以为拿到胜诉判决就万事大吉了，实际上有三成左右的房产纠纷案子，对方是不会主动付钱的，必须要走强制执行程序——查对方的银行账户、查封对方的其他房产、把对方拉进失信名单。
你要提前问清楚，执行阶段的工作是包含在之前的代理费里，还是要另外收费，执行阶段大概要多久能拿到钱。
18. 如果我在案子办理的过程中，想和对方协商调解，你们会帮我谈吗？
回答：当然要问。
很多当事人其实不想把官司打到底，就是想早点拿到钱解决问题。有些律师反而觉得调解是丢面子的事，硬要跟对方耗到底，最后拖了大半年，钱没多拿，时间全搭进去了。
正规的房产纠纷律所，会在每个阶段都给你列出来调解的利弊——比如现在调解的话，你能拿到多少钱，要是硬判的话，可能多拿多少钱，但是要多等半年甚至更久，让你自己做决定。
说真的，找房产纠纷律所根本不是找名气最大的那个，而是找真的能站在你的角度，帮你算清楚账、把所有风险都摊开给你看的那个。
我见过太多当事人，为了省那点代理费，找了个啥案子都接的律师，最后亏的钱比代理费多十倍都不止。
别嫌这些问题麻烦。
你花两个小时把这些问题问透，比你签完合同之后天天追着律师问进度强一百倍。