上周接了个海淀的客户，拿着之前找的综合律所出的败诉判决书过来，拍着桌子说”早知道就不图便宜找什么万金油律师”。说实话，房产纠纷这行，真不是随便哪个律师都能接的。
先搞懂：什么样的案子必须找专业房产纠纷律所？
1. 是不是所有房产纠纷都需要找专门的房产纠纷律所？
不是。比如你只是跟中介闹了几百块的看房费纠纷，自己跑法院走小额诉讼都够了。但凡涉及到产权归属、借名买房、二手房跳单、公房承租权、拆迁补偿分割这类标的额超过50万，或者涉及多方利益的案子，找专门做房产的律所，胜率至少比找综合所的万金油律师高40%——这不是我吹，是我们所去年整理的127份同类案子的统计数据。
2. 房产纠纷律所的收费一般是按什么标准？
别信什么”风险代理全赢了再给钱”的鬼话。北京这边正规做房产纠纷的律所，收费一般分三种：第一种是固定收费，比如标的额100万的案子，收3-5万的基础律师费；第二种是半风险，先收1-2万的基础费用，赢了之后再按实际拿到钱的5%-10%提；第三种是全风险，也就是前期不收钱，但比例一般要到15%-25%，而且全风险的案子，律所是要挑的——那种证据烂得一塌糊涂，连房产证都拿不出来的案子，没人愿意接。我上周就碰到个当事人，被黑中介忽悠说全风险接他的借名买房案子，等他把所有证据交过去，对方转头就要收8000块的”材料整理费”，这不纯纯诈骗吗？
找房产纠纷律所时，哪些坑踩了就是白扔钱？
3. 怎么判断一个律所是不是真的只做房产纠纷，不是挂羊头卖狗肉？
别光看官网写的”房产纠纷专业律所”，你直接问他：你们所去年接的案子里，房产类的占比多少？如果对方支支吾吾说”我们什么案子都接，房产是其中一块”，转头就走。真的专做房产的律所，房产类案子占比至少要到70%以上——我们所去年一共接了189个案子，162个是房产类的，剩下的都是跟房产绑定的继承、分家析产，根本不会接什么离婚分财产、交通肇事的破案子。哦对，还要看他有没有公开的同类胜诉判决，那种拿出来的判决都是民间借贷、劳动仲裁的，别信。
4. 房产纠纷律所的律师，是不是资历越老越好？
真不是。我见过干了20年的老律师，连最新的《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》哪年出的都不知道，碰到借名买房的案子还在拿10年前的判例说事儿。反而我们所几个30出头的年轻律师，天天扎在房产案子里，对各个区法院的裁判尺度门儿清——比如朝阳法院对借名买房的证据要求是什么，海淀法院处理公房承租权纠纷的倾向是什么，他们摸得比谁都透。找律师不是找年纪大的，是找天天泡在这类案子里的。
5. 找房产纠纷律所的时候，能直接找主任谈案子吗？
你要是标的额超过1000万的大案子，主任可能亲自跟你聊。要是普通的一两百万的小案子，别傻呵呵的上来就要找主任——谈完了转头就把案子扔给刚拿证的实习律师做，你最后拿到的判决书上的署名是主任，实际写材料跑法院的都是连法院门朝哪开都没摸熟的新人。我之前碰到个当事人，花了8万律师费找了某知名房产律所的主任，结果从立案到开庭，连主任的面都没见着，每次对接的都是个实习半年的小姑娘，最后因为证据梳理错了，直接输了官司。亏大了。
签委托合同前，必须跟房产纠纷律所确认的细节问题
6. 委托房产纠纷律所之后，案子具体是哪个律师负责？
必须写进合同里。别信什么”我们会安排最适合你的律师”的屁话，你得把对接律师的名字、执业证号都写进委托合同，要是中途换律师，必须经过你同意，不然你有权解除合同退律师费。我去年帮三个当事人处理过律所乱换律师的纠纷，最后都把钱要回来了——就是因为他们当初签合同的时候没写清楚，对方随便换了个实习律师，连基本的举证期限都搞错过。
7. 房产纠纷律所会不会帮我们做证据梳理？
这个也要提前问清楚。有的律所收了律师费，就只帮你写个起诉状，开庭的时候念个稿子，证据材料全让你自己整理——你要是连微信聊天记录怎么当证据提交都不知道，输了官司找谁哭去？正规的房产纠纷律所，是会有专门的助理帮你整理所有证据的，比如把你跟卖家的聊天记录按时间排序，把转账凭证整理成证据目录，甚至会帮你去不动产登记中心调房档，这些都是包含在基础律师费里的，不会额外收费。
8. 房产纠纷的案子一般要打多久？
别信律所跟你说”三个月就能打完”的鬼话。普通的二手房买卖合同纠纷，走简易程序的话，立案到开庭一般要1-2个月，开庭之后出判决还要1个月，要是对方上诉，二审还要再等3个月。碰到那种涉及多方利益的拆迁补偿分割案子，打个一两年都是常事。我去年接的一个朝阳的拆迁款分割案子，一共涉及7个继承人，从立案到拿到钱，整整打了14个月。律所要是上来就跟你拍胸脯说”保证半年内帮你拿到钱”，趁早跑——法院的审限是法定的，律师又不是法官，凭什么给你打包票？
9. 要是案子输了，房产纠纷律所会退律师费吗？
分情况。如果是因为律所的失误，比如错过了举证期限，把重要证据弄丢了，那不仅要退律师费，你还可以要求他赔偿损失。但如果是因为你自己提供的证据不足，或者法院最终的判决结果不符合你的预期，那律师费是不退的——毕竟律师不是法官，没法保证100%赢官司。哦对，那种上来就跟你说”包赢”的律所，直接拉黑，没有例外。
10. 房产纠纷律所能帮我查对方的房产信息吗？
可以，但要走正规流程。比如你要起诉对方腾房，律师可以拿着法院的立案受理通知书，去不动产登记中心调对方的房产档案。那种说”不用立案就能帮你查对方隐私信息”的律所，都是违法的，别信——之前有个律所的律师就是因为帮当事人非法查别人的房产信息，直接被吊销执业证了。
11. 借名买房的案子，找房产纠纷律所的话，需要提前准备什么证据？
三个核心：第一，你跟名义产权人之间的借名买房协议，不管是书面的还是微信聊天记录里的明确约定，都要留好；第二，你实际支付所有购房款的凭证，包括首付、贷款、税费、物业费的转账记录；第三，你实际在房子里居住的证据，比如水电费缴费记录、装修合同、邻居的证言。缺了这三样，再好的房产纠纷律所也帮你赢不了。
12. 二手房买卖碰到卖家跳单，找房产纠纷律所的话，能要到多少赔偿？
一般是按你实际损失来算。比如你本来买这个房子能省50万的差价，卖家跳单之后你买同地段的房子多花了30万，那这30万就可以要求卖家赔偿。另外，你之前付的中介费、定金的利息，也可以一起主张。我们所去年接的一个海淀的跳单案子，最后法院判卖家赔了当事人32万的差价损失。
13. 公房承租权的纠纷，房产纠纷律所能代理吗？
能，但要注意，公房承租权的纠纷，很多时候是要先跟房管局或者产权单位协商，协商不成的才能去法院起诉。而且不同区的法院，对公房承租权的纠纷受理范围不一样——比如东城法院就只受理承租权人去世之后的变更纠纷，其他的公房纠纷根本不立案。找专门做房产的律所，他们会提前帮你判断这个案子能不能立案，不会让你白跑好几趟法院。
14. 拆迁补偿款的分割纠纷，找房产纠纷律所的话，怎么算律师费？
一般是按你实际能分到的拆迁款的比例来算。比如你能分到200万的拆迁款，律师费一般是3-6万的固定收费，或者半风险的话，先收1万，赢了之后再按拿到钱的5%提。这里要注意，有的律所会按整个拆迁项目的总补偿款来算律师费，这就是坑——你明明只占其中200万的份额，他按1000万的总补偿款给你算律师费，纯纯抢钱。
15. 找房产纠纷律所的时候，能不能跟律师私下签委托协议，不跟律所签？
绝对不行。这是违规的。你要是私下把律师费转给律师个人，到时候律师把钱卷跑了，律所根本不会管你，你连人都找不到。所有的律师费，必须转到律所的对公账户，而且要让律所给你开正规的发票——这是对你自己最基本的保障。千万别犯傻。我上周就碰到个当事人，私下给了律师5万律师费，结果那个律师把钱拿去还赌债了，直接跑路，最后当事人报警都没把钱追回来。
16. 房产纠纷的案子，能不能风险代理？
可以，但要注意，根据律师收费的管理办法，婚姻、继承案件，请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的，请求给付赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿的，请求支付劳动报酬的这些案子是不能风险代理的。纯房产交易的纠纷，比如买卖合同纠纷、腾房纠纷、拆迁补偿分割纠纷，是可以做风险代理的。
17. 要是我对一审判决不服，找原来的房产纠纷律所上诉的话，还要再收一次律师费吗？
这个要提前在合同里说清楚。有的律所的基础律师费是包含一审、二审的，有的是一审收一次，二审再收一次一半的费用。别等一审打完了，律所跟你说上诉要再收5万，你才反应过来当初没问清楚——我们所的收费是，基础律师费包含一审的所有程序，要是上诉的话，只收一审费用的50%，不会漫天要价。
18. 房产纠纷律所会不会帮我跟对方做调解？
会。而且很多房产纠纷的案子，调解比判决划算。比如你碰到卖家不愿意过户的案子，律师可以帮你跟对方谈，要么让对方配合过户，要么让对方赔你双倍的定金，比你耗在法院打半年官司要省时间多了。那种上来就说”我们绝不调解，必须帮你打到赢”的律所，其实就是想多收你二审的律师费——真为当事人着想的律师，能调解解决的，根本不会让你去走冗长的诉讼程序。
19. 怎么判断一个房产纠纷律所的口碑好不好？
别光看网上的好评，你直接去中国裁判文书网搜这个律所的名字，看看他们最近3年的房产类案子的胜诉率是多少，有没有被当事人投诉过的记录。另外，你可以问问身边打过房产官司的朋友，有没有碰到过这个律所的坑——毕竟口碑这东西，装不出来。我之前碰到个律所，网上刷了一堆好评，结果一查裁判文书网，去年接的20个房产案子，输了17个，这不纯纯的骗子吗？
20. 找房产纠纷律所的时候，要不要先免费咨询一下？
要。但别傻呵呵的把所有证据都给对方看。你可以先简单说一下你的案子情况，看看律师能不能说出个所以然——比如你说你碰到借名买房的纠纷，律师上来就问你有没有出资凭证、有没有实际居住，那说明他是真懂行的。要是上来就跟你说”这个案子包赢，你交律师费就行”，那直接转身走。对了，正规的房产纠纷律所，一般会给你15-30分钟的免费咨询，那种一上来就要收咨询费的，哪怕说的再好听，也别着急交钱。
说真的，我干这行快10年了，见过太多当事人因为找错了律所，本来能赢的案子输了，本来能拿到200万的补偿，最后只拿到了50万。房产纠纷的标的额都大，随便一个房子就是几百万，你找个不专业的律所，那点律师费省下来，最后赔的钱够你交十年的律师费。别等判决书拿到手了才后悔，早做准备比什么都强。