找靠谱的拆迁律所，到底要避开哪些坑？

关于收费的那些真问题，别等签了委托合同才问

问：拆迁律所真的能帮我多拿补偿吗？
答：能，但前提是你家的项目本身存在程序违法、补偿标准明显低于周边市场价的硬伤。要是征收方所有手续全齐，补偿也确实符合法定标准，谁来都变不出额外的钱。真的。别被那种吹得天花乱坠的营销号骗了。

问：为什么有些拆迁律所报价低到离谱？
答：说白了就是引流钩子。先报个几千块的低价把你签下来，后面要调证据要立案要开庭，层层叠叠加钱，最后算下来比正常收费贵一倍都不止。我去年碰到个当事人，一开始图便宜找了个报5000块代理费的所，光调个政府信息公开就收了他8000，立案又要5000，算下来花了两万多，连主办律师的面都没见着几次。

问：拆迁律所的收费是按什么比例算的？
答：现在法律明确规定，征地拆迁类案件绝对不允许全风险代理，也就是不能等拿到补偿了再按比例抽成。正常的收费模式是先收一部分基础办案费，剩下的部分可以和实际提高的补偿额挂钩，但比例不能超过当地律协的指导标准，一般在10%-15%之间浮动。

问：怎么和拆迁律所谈收费，才不会被坑？
答：第一，别信”全风险”的承诺，那本身就是违规的，敢这么收的所，本身就不合规，后面指不定出什么幺蛾子。第二，所有费用都要写在合同里，什么阶段收什么钱，有没有额外的差旅、复印、立案成本，全列清楚，别听律师口头说”后面不会再收钱”。第三，要是对方报的价比正常水平低了一半以上，你就得打个问号——人家律师也是要靠专业吃饭的，低价揽案，大概率是拿你练手，甚至是实习生对着模板给你走流程。

问：拆迁律所会不会收了钱就消极办案？
答：这个真的要靠前期筛选。你可以直接问对接的律师：”我的案子从立案到开庭，你总共要投入多少时间，每个节点要做什么事，多久给我反馈一次进度？”要是对方支支吾吾说”你等着就行”，赶紧走。别留恋。

选所之前必须抠透的资质细节，别等开庭才发现找错了人

问：怎么判断一家拆迁律所是不是真的做征地拆迁的？
答：别光看官网放的那些高大上的宣传图，直接去中国裁判文书网搜这家律所的名字，看近三年的案子，有多少是征地拆迁类的行政诉讼。要是搜出来全是离婚、借贷、交通事故的案子，哪怕他前台跟你吹得再厉害，也别信。说白了，征地拆迁是个非常细分的领域，要懂土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例，还要懂政府信息公开、行政复议的全套流程，不是随便哪个律师翻两本法条就能做的。

问：拆迁律所说”包赢”是不是真的可信？
答：百分百不可信。法律规定律师不能对案件结果做出承诺，但凡拍着胸脯说”包赢””保证多拿30%补偿”的，全是营销话术。真的能把案子办好的律师，只会跟你分析案子的利与弊，哪些地方有漏洞，哪些地方证据不足，能争取的空间有多大，绝对不会给你打包票。

问：本地的拆迁律所会不会不敢得罪本地征收方？
答：说实话，这个风险真的存在。很多本地小所一年到头接的都是本地企业的法律顾问单，跟当地的住建、自然资源部门都熟得很，你要是让他去告这些部门，他怕得罪了老客户丢了饭碗，很多时候会劝你”算了，差不多就行”。我碰到过好几个这样的当事人，找了本地律师，本来案子能争取的空间很大，结果律师劝他签了协议，最后比法定标准少拿了快一半的钱。别觉得本地律师给你打个折就是照顾你，他转头为了维护自己的本地关系，给你少拿的补偿，够你付十年的律师费了。

问：找外地的拆迁律所会不会成本太高？
答：其实算下来真不一定。外地律师没有本地的人情顾虑，该提异议提异议，该起诉起诉，不会因为跟征收方熟就手下留情。差旅成本其实没多少，一般律所都会把差旅费用算在基础办案费里，不会额外乱加钱。比起你因为找了本地所不敢硬刚，最后少拿几十万的补偿，这点差旅成本真的不算什么。

问：网上那些晒胜诉案例的拆迁律所，会不会是编的？
答：真的有编的。教你个最简单的辨别方法：让对方把胜诉判决的案号给你，你自己去裁判文书网查，查得到的就是真的，查不到的，哪怕他把判决书P得再像，也别信。

问：找拆迁律所之前，我自己要先准备哪些材料？
答：不用你准备得特别专业，只要把手里有的东西全带上就行——房产证、土地使用证、建房的审批手续、征收公告、跟征收方谈的录音录像、房屋被拆的时候的照片视频、之前签过的所有跟拆迁相关的文件。别觉得哪个材料没用就扔了，很多时候你觉得没用的一张纸，就是整个案子的关键证据。

真到办案环节，你该盯紧的那些容易被忽略的细节

问：我家房子还没签协议，找拆迁律所会不会太早？
答：一点都不早。很多人觉得等征收方把补偿压得特别低了、甚至强拆了再找律师，其实这时候已经错过了最好的维权时机。比如征收方还在做社会稳定风险评估、还在公示补偿方案的时候，律师就可以介入，帮你看方案里有没有违法的地方，及时提出异议，从一开始就把补偿标准拉到合理的水平，比等所有程序都走完了再去打官司，效率高太多。

问：已经签了补偿协议，还能找拆迁律所翻案吗？
答：看情况。要是签协议的时候，征收方存在胁迫、欺诈，比如骗你说”签了字就给你交社保”，转头就不认账，或者签的协议内容跟之前谈的完全不一样，那是可以起诉要求撤销协议的。但要是你自己明明白白算过账，觉得补偿合适签了字，转头看到邻居拿的补偿比你多，就想翻案，那谁都帮不了你。

问：拆迁律所真的能帮我调取征收方的内部审批文件吗？
答：能。按照政府信息公开条例的规定，征收项目的立项文件、规划许可、土地批文、补偿资金的发放凭证，全是应当主动公开的信息，律师可以帮你走正规的信息公开程序，要是征收方不肯公开，还可以起诉他行政不作为。很多征收项目看着手续全，一调文件才发现根本没有合法的土地批文，这时候谈判的主动权直接就到你手里了。

问：我家只有集体土地使用证，没有房产证，拆迁律所能帮我认定合法面积吗？
答：可以。很多农村的老房子，因为历史原因没有办房产证，征收方就直接按违建算，只给很少的补偿。律师可以帮你找当年的建房审批表、老的宅基地使用证，甚至找邻居作证，按照”法不溯及既往”的原则，帮你把合法面积认定下来，不会让你平白无故吃哑巴亏。

问：拆迁律所介入之后，会不会反而让征收方故意压低我的补偿？
答：我知道很多人有这个顾虑。说句实在话，征收方的补偿标准是提前定好的，不会因为你找了律师就随便给你压低。反而很多时候，你不找律师，征收方觉得你好欺负，才会故意压你的补偿。真等律师介入了，对方知道你懂法了，反而会坐下来跟你好好谈，不会拿那些明显违法的条件来忽悠你。

问：房屋被强拆了，第一时间找拆迁律所来得及吗？
答：来得及，但你第一时间要做的不是等律师，是先报警，拍好强拆现场的照片视频，把所有能证明是谁拆的的证据留好。别等过了半年才想起来维权，这时候很多证据都没了，律师再厉害也难办。

问：拆迁律所能不能帮我申请政府信息公开？
答：这本来就是律师的基本功。很多人自己去交信息公开申请，要么被对方以”不属于公开范围”给打回来，要么交了申请等了三个月都没回音。律师知道该找哪个部门要什么文件，要是对方不答复，直接走行政复议或者诉讼，比你自己跑断腿效率高多了。

问：拆迁律所说要帮我走信访途径，靠不靠谱？
答：不太靠谱。信访本身不具备法律上的强制效力，很多时候你信访跑个两三年，问题也解决不了。真的能帮你解决问题的，是走正规的行政复议、行政诉讼程序，靠司法判决把补偿标准拉上来。要是律师上来就劝你去信访，你就得想想，他是不是根本不想给你走法律程序。

问：请了拆迁律所之后，我自己还要不要出面跟征收方谈？
答：当然要。律师是帮你把关、帮你出主意的，不是替你做决定的。每次谈之前，律师会帮你捋清楚哪些条件能接受，哪些条件不能让步，谈的时候你自己也要在场，别全把事推给律师——毕竟最后拿补偿的是你自己，你自己的底线，你自己最清楚。