拆迁律所收费动辄几十万，到底值不值得找？

上周刚见了个山东的当事人，揣着刚卖了老家县城唯一一套小公寓凑的20万，说要找北京的“知名拆迁大所”，结果半路上被个穿正装的“拆迁代办顾问”截胡，骗了8万多，连盖公章的委托合同都没拿到。说实话，这行的水，比很多人想的深多了。

找拆迁律所前一定要问清的10个问题

这要看你家的情况。要是你家的房子是市区核心地段的商铺，征收补偿额大几百万，找对专业律所多拿的部分，可能是律师费的好几倍，值。要是你家只是偏远农村的自建房，总补偿额才十几万，找异地的全国性大所根本没必要，光差旅成本都占了律师费的三分之一，找本地靠谱的公益律师或者基层法律服务工作者都够了。别被那些“全国知名”的名头忽悠，适合自己的才有用。

不是。很多地方小所的律师连出省的行政诉讼都没办过，对异地的裁判尺度完全不熟悉，接了你的案子也是瞎跑。但也不是说全国性的大所就一定适合你——要是你家的案子只是镇里的小拆迁，找北京的所反而会因为不熟悉本地的风土人情，和当地机关沟通的时候反而有隔阂。

区别大了。正规拆迁律所是受各省司法厅监管的执业机构，所有办案人员都是有律师执业证的，能代理行政诉讼、申请政府信息公开这些法定程序。那些所谓的“拆迁代办公司”，连营业执照的经营范围都不一定有法律咨询，很多就是几个人租个写字楼，靠百度投流骗咨询费，收了钱就把你拉黑。别信。

真不一定。我见过好几个名气响当当的所谓“拆迁大所”，收了当事人几十万的律师费，实际办案的都是刚执业不到一年的新手，主办律师连当事人的面都没见过。别信那些百度投流的“拆迁第一所”，投流的钱比办案的成本都高，最后全摊到当事人的律师费里。找之前一定要问清楚：到底是哪个律师办我的案子？他办过多少同类型的拆迁案子？有没有胜诉的判决书可以看？

极个别败类会，但正规律所不会。毕竟律师靠执照吃饭，一旦被举报勾结拆迁方坑被拆迁人，轻则罚款，重则吊销执业证，代价太大。但要注意那种接了你案子之后，天天劝你“差不多得了，别闹了”的律所，大概率有问题——正常的专业律所，只会帮你找对方的违法点，不会劝你妥协。

要看情况。要是是80、90年代建的历史遗留无证房，当时政策根本没要求办房产证，那完全可以通过法律程序拿到合理补偿。但要是是拆迁公告贴出来之后，你连夜抢建的违建，那找谁都没用——法律不保护这种投机行为。

凡是敢拍胸脯说“保证多少倍补偿”“保证胜诉”的，直接拉黑。拆迁案件的补偿标准是有法律依据的，还要看你手里的证据够不够，对方的程序有没有违法点，哪有什么百分百的承诺？说这种话的，要么是骗子，要么是根本没办过几个拆迁案子的新手。

不一定。要是是涉及到国务院或者省级政府的征收项目，比如大型高铁、机场建设，找北京的专业所确实有优势，毕竟他们经常和省级以上的行政机关、法院打交道，熟悉裁判规则。但要是是镇里的小项目，找本地的靠谱律所反而更方便，毕竟不用报差旅成本。

主要是两种模式。一种是固定收费，按你家主张的补偿额的3%-5%收，比如你要主张1000万的补偿，律师费就是30万到50万不等。另一种是半风险代理，前期收3000到1万不等的基础费用，剩下的等拿到补偿之后，再按实际拿到的补偿额的10%-20%提成。注意：行政诉讼案件是禁止全风险代理的，就是不能前期一分钱不收，后期再抽成，这是司法部明确规定的，碰到说可以全风险的，直接走。

要看情况。要是你是被拆迁方断水断电、威胁骚扰逼签的，或者签的时候对方给你看的协议和最后你签的版本不一样，那可以起诉撤销协议。但要是是你自己自愿签的，协议内容也没有违法的地方，那基本翻不了——别信那些说“不管签没签都能帮你翻”的律所，纯忽悠。

签委托合同前必须抠细节的7个问题

首先，一定要在合同里写清楚主办律师的姓名和执业证号，不能只写律所的名字——不然律所随便给你派个新手，你都没地方说理。然后要写清楚所有的收费明细，包括有没有差旅费用、文印费用，谁来承担，不能只写“律师费多少万”。最后要写清楚合同解除的条件，要是律所没按时推进案子，能不能退钱，退多少。

可以，但不能全风险。刚才说过了，行政诉讼不能全风险，所以前期必须收一部分基础费用，一般是3000到1万不等，剩下的等你实际拿到补偿款之后再付，这个是合规的。要是律所说可以一分钱前期不收，后期再抽成，那肯定是违法的，别信。

正规律所不会。合同里会明确写主办律师的名字，要是律所因为特殊原因要换律师，必须经过你同意才行。要是你发现律所偷偷把你的案子转给了别的所的律师，那你可以直接解约，要求退钱。

不用。律师会全权代理所有的程序，包括申请政府信息公开、提交起诉状、开庭这些，你只要配合提供材料就行。开庭的时候你要是不想去也可以，但最好去——毕竟有些事实只有你清楚，比如你和拆迁方沟通的时候对方说过什么，这些细节律师不一定知道。

要看是谁的原因。要是是律所的问题，比如没按时提交材料导致案子过了诉讼时效，或者主办律师根本没管你的案子，那你可以要求全额退钱。要是是你自己不想办了，那一般只能退未发生的部分，比如已经开过庭的部分费用不能退，没做的程序对应的费用要退。要是合同里写了“解约一律不退费”，那这个条款是无效的，属于格式条款，你可以直接去司法局投诉。

一般是6个月，从你知道行政机关的行政行为之日起算，比如你收到了征收决定、补偿决定，从收到那天开始算6个月内要起诉。要是你根本不知道对方的行政行为，最长的诉讼时效是1年，从你知道或者应当知道之日起算。千万别拖，很多人本来有理，就是因为拖过了诉讼时效，最后连起诉的资格都没了。

有。集体土地上的拆迁适用《土地管理法》，补偿的核心是土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。国有土地上的拆迁适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿的核心是房屋的市场价值。所以一定要找办过同类型案子的律所，别找那种只会办国有土地拆迁的律所来办集体土地的案子，根本不熟悉规则。

委托后你最容易踩坑的3个问题

可以，这是律师的基本工作。律师可以向对应的行政机关申请政府信息公开，查这个项目有没有征收批文、规划许可证、用地批准书这些合法手续。很多被拆迁人自己去申请，行政机关根本不理你，但是律师去申请，按照法律规定必须在15个工作日内答复。

因为大部分被拆迁人根本不知道拆迁方的项目合不合法，手里连对方的征收决定都没有，瞎起诉肯定赢不了。先申请政府信息公开，拿到对方的所有项目材料，才能找到对方的违法点——比如有没有少批多占，有没有没有批文就征地，这些都是谈判的筹码。别嫌麻烦，这是最基础的一步。

首先是你的身份证，然后是房屋的所有相关证明，比如房产证、土地证、建房审批手续，哪怕是当年的交费收据都行。然后是拆迁方给你的所有文件，比如征收决定、补偿方案、评估报告，还有你和拆迁方沟通的所有录音、录像、微信聊天记录，这些都要留好，原件别随便给别人，给律所的时候给复印件就行。

说实话，拆迁这事儿，本来就是老百姓和行政机关的博弈，你一个人单打独斗，很容易被对方的套路绕进去。找对专业的人，确实能少走很多弯路，但前提是你别被那些花里胡哨的营销忽悠了。