上周接了个咨询，老爷子走了留了套市区的老破小，三个子女为了过户的事闹到派出所，连亲姐弟的微信都删了。说实话，这类案子我们所一年接的没有八百也有六百，很多当事人刚找到我们的时候，连自己手里的材料够不够立案都搞不清。
当事人找上门最先问的10个实在问题
问：找房产纠纷律所，是不是所有律师都能接这类案子？
真不是。别信什么”万金油律师”啥案子都接。我们所之前碰过一个同行接的案子，当事人买的学区房，卖家户口不肯迁，那个律师连户口违约金的诉讼请求都没写对，最后判下来当事人拿不到半毛钱赔偿。术业有专攻，这话真不是吹的。
问：房产纠纷律所的收费一般是按什么标准算的？
分几种。有的按标的额比例收，比如房子值300万，抽1%-3%不等；有的按阶段固定收费，一审收多少，二审收多少，执行阶段另算；还有的做风险代理，前期只收基础差旅成本，拿到赔偿款再抽成。这里要提一句，婚姻、继承类的房产纠纷是不能做全风险代理的，这是司法部的硬性规定，谁给你承诺全风险接这类案子，转头就可以去投诉他。
问：手里只有购房合同复印件，能找律所立案起诉吗？
能。但别慌。你可以让律师帮你去不动产登记中心调档，现在只要你是合同上的购房人，带身份证就能拉到网签备案记录，复印件的证据效力，只要能和其他材料对上，完全够用。
问：二手房交易里卖家突然反悔不卖了，找律所能不能强制要求对方过户？
看情况。如果房子没有其他抵押、没有被查封，你这边已经付了大部分房款，甚至已经住进去了，大概率能强制过户。但要是房子已经被卖家偷偷卖给第三方，还办了新的房产证，那强制过户就别想了，能把你付的房款和违约金要回来就不错。
问：继承房产的纠纷，是不是必须要等所有继承人到场才能处理？
很多人卡在这里。真的不用。如果有继承人故意躲着不出面，法院可以公告送达，到点了对方不来，照样能缺席判。上次那个三兄妹争老破小的案子，老三躲在外地半年不接电话，我们公告了两个月，最后法院直接判了，他躲也没用。
问：租房的时候房东突然涨房租或者赶人，这类小的房产纠纷值得找律所吗？
看金额。要是你就欠了一个月房租，房东要赶你，涉及的金额也就几千块，其实自己照着民法典的条款写个答辩状就能去开庭，没必要花律师费。但要是房东收了你一年房租，转头把房子卖了让你立刻搬，还不肯退剩余房租，涉及十几万的损失，那找律所绝对划算。
问：找房产纠纷律所的时候，怎么判断对方是不是真的有这类案子的处理经验？
别听他吹自己有多牛。直接问他要同类案子的判决书，看他是不是代理过原告或者被告，最后判的结果是什么。那种连自己办过的案子案号都报不出来的，趁早走。
问：房产纠纷的诉讼时效到底是多久？过了时效是不是就完全没希望了？
普通诉讼时效是3年，从你知道自己权益被侵害那天开始算。过了时效也不是完全没用，只要对方不主动提时效抗辩，法院不会主动帮对方算这个账。但你要是等个五六年才想起来起诉，对方上来就拿时效说事，那赢面真的很小。
问：买的新房收房的时候发现面积差了5%，找律所起诉开发商的话胜率有多少？
面积误差比绝对值超过3%的部分，法律是明确支持业主退钱甚至要求开发商承担违约责任的。只要你有实测报告，有购房合同，这类案子我们所接的，胜诉率基本在90%以上。别被开发商的”最终解释权”给唬住。
问：夫妻离婚的时候房产分割谈不拢，找律所的话一般要打多久的官司？
快的话三个月，慢的话一两年都有可能。要是双方都同意离婚，只是对房子的价格谈不拢，法院找个评估机构估个价，分完就能判。要是一方故意藏着房子的出资证据，或者搞假债务想多分财产，那流程就长了。
委托之前最容易踩坑的几个问题
问：找房产纠纷律所签委托合同的时候，哪些条款是绝对不能签的？
首先，那种承诺”包赢”的条款，绝对不能签。律师法明确规定，律师不能对案件结果做承诺，他敢写在合同里，本身就是违规的。其次，那种约定”不管官司打到哪个阶段，只要解除委托就一分钱不退”的条款，也别签。之前有个当事人找的小所，刚签合同交了两万，还没立案就想换律师，对方一分钱都不肯退，最后闹到律协才要回来一半。
问：之前找过其他律师打房产官司输了，换个房产纠纷律所重新上诉会不会有转机？
看一审输在哪。要是一审是因为证据不足输的，那找个有经验的律所，把新的证据找齐，上诉改判的概率不低。要是一审是因为法律适用错了，比如法官把该算的违约金算少了，那改判的概率也大。但要是你自己这边理亏，比如当初签合同的时候你就答应了卖家可以违约退定金，那换多少律师都没用。
问：小产权房的买卖纠纷，律所会不会接？
接。但要提前说清楚，这类案子的风险很高。毕竟小产权房没有正规的不动产权证，法律上是不允许上市交易的，真闹到法院，大概率是判合同无效，双方互相退钱。别听中介说什么”小产权房跟商品房一样住”，真出事了中介跑的比谁都快。
问：邻居违建挡了我家采光，这类相邻权的房产纠纷，找律所的话流程是什么？
先找城管投诉，要求拆违建。城管要是不管，再拿着你家的采光测量报告、违建的照片，去法院起诉。别一开始就直接起诉，行政投诉的成本比打官司低多了。
问：房产纠纷起诉的时候，能不能申请让法院查封对方的房产防止对方偷偷卖了？
能。这叫财产保全。只要你能提供对方的房产信息，拿等额的担保（现在很多保险公司能出保全保函，花几百块就能搞定），法院一般都会同意查封。要是你不申请保全，等官司打了半年，对方早把房子卖了过户给亲戚，你赢了官司也拿不到钱。
问：找房产纠纷律所的时候，能不能要求风险代理？就是赢了再付钱。
刚才提过，婚姻、继承类的不行。普通的二手房买卖、新房商品房的纠纷，是可以谈风险代理的。一般风险代理的收费比例是拿到案款的10%-18%，超过这个比例的，你就别谈了，太坑。
很多人不好意思问的几个细节问题
问：自己手写的房产赠与协议，没有公证，找律所的话能认定有效吗？
只要是赠与人自己手写的，签字按了手印，内容是他真实的想法，没有胁迫的情况，就算没公证，也是有效的。别被公证处的人吓住，说什么不公证就不算数，那是他们想拉业务。
问：期房烂尾了，找律所起诉开发商的话，能不能要求退全款？
能。但要趁早。现在很多烂尾楼的开发商账户上根本没有钱，你晚起诉半年，等其他业主都把账户上的钱分完了，你就算赢了判决，也拿不到钱。我们所去年处理的那个烂尾楼项目，第一批起诉的业主，已经拿到了30%的退款，后面才来的，到现在还在排队等分配。
问：房产纠纷调解阶段谈成的和解协议，找律所帮忙把关的话要收多少钱？
一般就几百到一两千。别觉得少，这里面的门道多了。比如和解协议里写了”卖家三个月内把户口迁走，逾期一天赔500块”，你要是自己写，可能就漏了”如果卖家到期不迁，你可以直接拿着协议去法院申请强制执行”的条款，到时候对方不履行，你还得重新起诉，多花好几万的律师费。
问：找房产纠纷律所的时候，能不能先免费咨询半小时再决定要不要委托？
当然可以。我们所一直是这么做的。很多当事人刚找到我们的时候，情绪激动的不行，连案子的基本事实都讲不清楚，先坐下来喝杯水，把事情来龙去脉说清楚，我们能接就接，不能接的也会告诉你该找哪个部门，不会硬拉着你签合同交律师费。
说句实在话。
房产纠纷从来不是什么小案子。一套房子可能是普通人攒了一辈子的钱买的，真闹到要找律所的地步，谁都不想被坑。别病急乱投医，找个真的懂这类案子的律师，比你多花几万块找个”关系硬”的所谓大律师有用多了。