上周刚接完朝阳一个当事人的电话。
大姐在电话里哭，说自家320平的宅基地，拆迁方给的补偿算下来每平才2.8万，隔壁同户型的房子去年卖的是每平5.7万。她问，找北京拆迁补偿律所真的能帮着把补偿拉上来吗？
真的能。
但不是你随便找个所就行。太多当事人踩过坑，花了钱没办事，最后房子都拆完了补偿还没谈拢。今天就把平时当事人问得最多的问题整理出来，都是实打实的办案经验，没有半句虚的。
选律所前必问的8个硬核问题
问：北京拆迁补偿律所真的能帮被拆迁户多拿30%补偿吗？
答：真的能。但不是所有律所都能。我们团队去年在通州做的一个案子，一开始拆迁方给的补偿是每平3.2万，最后通过程序违法点核查、评估方法修正、周边类似房屋交易均价举证，最后谈下来每平5.1万，算下来整体补偿比初始方案高了48%。当然也不是所有案子都能涨这么多，要是你家的房本身评估程序完全合法、补偿已经达到周边同类房屋的市场均价，再想往上谈的空间本来就有限，律所也不会给你瞎承诺。
问：找北京的拆迁补偿律所，是不是必须要找本地的？
答：不一定，但优先选在北京有常驻办案团队的。拆迁案件很多时候要跑各个区的住建委、规自委、街道办，甚至要去现场拍证据、跟拆迁方谈判，要是找个外地的律所，连北京本地的拆迁政策、各区的补偿基准价都摸不清，来回跑的时间成本都够你耗的。别信那种全国飞、拍胸脯说啥案子都能接的，光临时查北京的政策都得费半天劲。
问：北京拆迁补偿律所的收费一般是啥标准？
答：没有统一的死数。一般分两种，一种是固定收费，根据案件的复杂程度、涉及的财产标的额算，从几万到十几万不等；另一种是风险代理，前期收一点基础的差旅费、工本费，最后拿到比初始补偿多的部分，按比例抽成，一般比例在10%-20%之间。注意啊，征地拆迁类案件严禁全风险代理，就是不能前期一分钱不收，全靠最后拿钱了再收费，碰到说全风险的，直接绕路走！
问：怎么判断一个北京拆迁补偿律所是不是真的专业？
答：别光看官网吹的那些胜诉案例。你就问三个问题：你们团队去年在北京办了多少件拆迁案子？能不能拿出几个跟我家同区、同类型的案件的完整委托合同（隐去当事人隐私的版本）？你们办案的时候是固定团队对接，还是接了案子就随便派个实习律师跟进？答得上来的，基本差不了。那种一上来就说自己跟拆迁办有关系、能直接帮你找领导打招呼的，百分百是骗子，真有那关系还用来开律所接案子？
问：我家房子在六环外，是集体土地上的宅基地，找北京的拆迁补偿律所能管吗？
答：当然能。集体土地拆迁的法律依据、程序要求跟国有土地上房屋拆迁完全不一样，很多小地方的律所根本摸不清集体土地征收的审批流程、宅基地的补偿标准、安置补助的核算规则，北京这边的律所常年跟各个区的征收项目打交道，对这些门儿清。
问：北京拆迁补偿律所会不会跟拆迁方是一伙的？
答：说实话，这种担心完全多余。首先，律师的执业行为是受司法局和律协监管的，要是真的跟拆迁方串通坑当事人，被举报了轻则吊销执业证，重则要负刑事责任。其次，我们做拆迁案件的，收入全靠帮当事人拿到合理补偿，跟拆迁方站一起的话，根本没有长期做下去的可能。
问：我现在还没跟拆迁方签协议，找律所是不是太早了？
答：一点都不早。等你签了字、拿了钱，再想找律所翻案，难度比没签字的时候高十倍都不止。最好的介入时机，就是你刚看到拆迁公告、觉得补偿不对的时候，这时候提前把证据固定好，把所有可能的违法点排查出来，后面谈判的时候才不会被动。
问：找北京拆迁补偿律所，要不要先去所里实地看看？
答：一定要去。别光靠线上聊两句就转律师费。你到所里看看，有没有固定的办公场所，有没有挂着的律师执业证，团队的人是不是天天在那办案，那种租个共享办公工位、连个固定前台都没有的，收了钱说不定哪天就跑了。上次碰到个当事人，说自己被销售忽悠着交了两万块律师费，结果等了半个月连个律师的面都没见着，找过去的时候那个共享办公的工位都空了，你说窝火不窝火？
签委托合同前容易踩坑的7个细节问题
问：委托合同里写的“全权代理”，是不是就啥都不用我管了？
答：别被这四个字忽悠。真正的全权代理，是要明确写清楚代理权限的，比如是不是有权替你签补偿协议、是不是有权替你决定放弃多少补偿。很多当事人图省事，签了合同之后发现律师没经过自己同意就跟拆迁方谈了个低价签了字，哭都来不及。一定要在合同里明确，所有涉及补偿金额、协议签署的重大决策，必须经过当事人书面同意才能生效。
问：北京拆迁补偿律所会不会中途加价？
答：正规的所不会。一开始谈好的收费标准，会清清楚楚写在委托合同里，后面除非你自己要加新的案件诉求，不然不会随便加价。那种一开始报个低价把你忽悠进来，办了两个月就说案情复杂要加钱的，直接换。
问：我跟律所签了合同，要是中途觉得服务不好，能不能退钱？
答：看合同约定。正规的委托合同里都会写清楚，要是因为律所的原因导致服务没跟上，比如律师长期联系不上、该提交的法律文书超期没交，是可以按比例退未服务部分的费用的。要是合同里写着“概不退款”，直接别签。
问：北京拆迁补偿律所接案子，会不会看案子的标的额太小就不接？
答：会。比如你家总共就几十平，补偿差个几万块，很多大所确实不愿意接，因为办案的时间成本都不止这点钱。这种情况可以找专门做中小标的拆迁案件的团队，别硬挤那些只做大标的的所，人家根本不会把精力放在你案子上。
问：委托的时候要不要把所有的房本、土地证原件都给律所？
答：绝对不要。给复印件就行，原件自己保管。很多当事人把原件给了律所，后面要是跟律所闹矛盾，想要回来都麻烦。
问：律所承诺的“三个月拿到满意补偿”，靠谱吗？
答：九成九不靠谱。拆迁案件的流程，从政府信息公开到行政复议、行政诉讼，少说也要半年到一年的时间，哪有那么快。那种一上来就给你拍胸脯说多久能搞定的，都是为了让你赶紧签委托合同，真到时间了办不成，又找各种理由搪塞你。
问：签合同的时候，能不能要求跟主办律师直接对接？
答：必须要。很多律所接案子的时候是销售跟你聊，等你交了钱，就派个没办过几个拆迁案子的年轻律师甚至实习律师跟进，你连主办律师的面都见不到。一定要在合同里写清楚主办律师的姓名、执业证号，要是中途换律师，必须经过你同意。
案件推进过程中大家最常问的5个问题
问：找了北京的拆迁补偿律所之后，我自己还要干啥？
答：别当甩手掌柜。律所负责走法律程序、跟拆迁方谈判、整理证据材料，但你要配合把家里的房本、装修照片、附属物的凭证、过往的缴费记录找全，平时要是拆迁方找你谈，别随便乱签字，有啥情况及时跟主办律师说。
问：拆迁方说我家的房是违建，一分钱不补，律所能帮着争补偿吗？
答：能。现实中太多拆迁方为了压低成本，把合法的历史遗留房屋直接按违建拆了，根本不认。我们碰到过太多这种情况，比如家里的房是2008年之前建的，没有正式的房本，按照法律规定是不能直接按违建零补偿拆除的，只要程序上找对了，照样能拿到合理的补偿。
问：北京拆迁补偿律所帮着跟拆迁方谈判，会不会得罪人？
答：你自己跟拆迁方谈才容易得罪人。律师去谈都是按法律规定来，拿的都是实打实的证据和法律依据，拆迁方见多了这种情况，根本不会针对你个人。反而你自己情绪激动跟人吵起来，反而容易被抓把柄。
问：要是最后跟拆迁方谈不拢，律所是不是就不管了？
答：不会。谈不拢本来就是拆迁案件里的常态，接下来的程序就是走行政复议、行政诉讼，直到把补偿决定的违法点打掉，逼着拆迁方重新跟你谈。正规的律所是把整个流程都算在服务范围里的，不会因为谈不拢就撒手不管。
问：我家房子已经被强拆了，现在找北京的拆迁补偿律所还来得及吗？
答：来得及。但别拖。强拆之后的起诉期限是6个月，超过时间再想维权，难度就大了。我们去年接的一个案子，当事人家的房被偷拆了，过了3个月才找过来，最后通过确认强拆违法、申请国家赔偿，拿到的补偿比之前拆迁方给的方案高了一倍还多。只要在起诉期限内，啥时候找都不晚。
说实话，做拆迁案件这么多年，最见不得老实人被欺负。
北京的老住户攒一辈子钱，可能就为了守着那一套房，拆迁的时候被几句“这是政策规定”“不签就强拆”的吓唬就签了字。等反应过来，周边房价涨得连个小一居都买不起，找谁哭去？
别觉得找律师是啥麻烦事。你掏的那点律师费，跟最后多拿到的合理补偿比起来，真的不算啥。
哦对，再提醒一句，碰到一上来就吹“跟领导熟”“能直接帮你走关系”的，直接挂电话就行。真有那门路，早就躺着赚钱了，犯得着天天在网上发广告接案子？