2026-08-12 09:07:44 作者：zhouenlong
分类：律所推荐
讲真的，最近接了好几个类似的案子——都是二手房漏水的问题。有一个客户，买房子的时候看着光鲜亮丽，结果过户没一个月，卫生间漏水，把楼下都淹了。一问原房主，他说“我不知道啊”。你信吗？我反正不信。这种事儿，不是个例。今天就把这些跟房产纠纷有关的问题，挑些典型的，掰开揉碎了跟你聊聊。
定金那点破事
先问第一个问题：买房交了定金，房主反悔不卖了，怎么办？
我的回答：这种情况，双倍返还定金。但是——记住，定金合同要写清楚是“定金”，不是“订金”。你要是写个“订金”，那就要不回来了。另外，如果房主违约，你还可以主张房价上涨的损失，不过这个得打官司，法院也不一定全支持。一句话，定金不是小数目，别稀里糊涂交钱。
第二个问题：中介费什么时候能退？什么情况要付全款？
中介费啊，真是老大难。你要是因为中介不靠谱导致交易黄了，那得退。但如果是你自己违约，人家中介也干了活，那基本没戏。上个月一个客户，跟房主谈崩了，中介费一分没退，他还想闹，我劝他算了。合同在那儿摆着呢，你签字时没仔细看，怪谁？
第三个问题：开发商一房二卖，如何处理？
这种开发商真是缺德。一房二卖，要是先签合同的还没过户，那后过户的取得产权。你只能解除合同、索赔。不过别怕，最高院有司法解释，你可以要求双倍返还购房款。有的开发商就是赌你不敢起诉，你起诉他就怂了。
房子的质量，住了才见真章
我们先说漏水。二手房漏水，原房主隐瞒，能要求赔偿吗？
说实话，这种案子，关键看证据。你要证明原房主是“明知”的，而且还故意隐瞒。比如他修过漏水的地方，或者中介带你看了两次都是晴天，一下雨就漏。如果你能证明这些，那不但能要求赔偿，甚至能退房。但现实中，很多原房主说“我住的时候没漏”，你就抓瞎了。所以，买二手房，下雨天去看房，别怕麻烦。我就见过一个买家，专门挑下暴雨的时候去看房，结果发现阳台渗水，当场砍价五万。这招儿，绝了。
二手房漏水纠纷证据收集清单
面积缩水呢？房子面积缩水，差得太多，能退房吗？
这个看比例。国家规定，面积误差比绝对值超过3%的，买受人可以退房。如果不超过3%，那就按实际面积结算，多退少补。比如你买100平米，实际只有95平米，就差5%了，那你可以退房。但要是98平米，那只能退差价。合同里如果有其他约定，那就按合同来。不过说实话，很多开发商合同里都写死了，你不仔细看，到时候很被动。
收房时发现质量问题，能拒绝收房吗？
能，但是要分情况。如果是房屋主体结构质量不合格，比如承重墙开裂，那当然能拒收，还能解除合同。但如果只是墙面掉皮、门窗不严，那你还得收房，然后要求开发商维修。因为这类问题不构成“严重影响正常居住使用”。所以，收房时一定找个验房师，几百块钱，能省好多心。
还有个问题：购房合同中的霸王条款有效吗？
无效。比如“最终解释权归开发商所有”，这就是典型的霸王条款。还有“逾期交房免责”，如果是因为开发商自己的原因，这种条款是无效的。但你要举证，得证明他根本没采取补救措施。很多客户以为签了字就得认，其实法律规定，违反公平原则的格式条款是无效的。你完全可以不认。
产权、继承与户口，都是绕不开的坎
产权证办不下来，什么原因？
很多时候是开发商的问题。比如土地被抵押、挪用资金、没通过验收。还有可能是你自己没交税费。你要是着急，先查一查开发商的五证，看看有没有问题。我见过一个案子，开发商把土地抵押给银行，结果房子都卖出去了，抵押没解除，业主办不了证。后来打官司，银行还不肯解押。最后幸运的是，钱还了，才办下来。所以，买房一定要看开发商靠谱不靠谱，小开发商真的危险。
夫妻离婚，房产怎么分割？
这个要看是婚前还是婚后买的。婚前买房，写谁的名字就是谁的，但共同还贷的增值部分，要给对方补偿。婚后买房，那基本是共同财产，一人一半。不过也有特殊情况，比如一方父母全款出资，那可能算个人财产。比较复杂，建议咨询律师。我只能说，结婚还是别太算计，但真要离婚，该争取的还是要争取。
父辈去世，房产继承要办什么手续？
首先得有遗嘱，没有遗嘱就按法定继承。你要办继承公证，需要所有继承人都到场签字。如果有一个不配合，那就得打官司。注意，继承诉讼时效是三年，从你知道自己权利被侵犯时起算。别拖着，拖过就没了。对了，现在很多房子有贷款，继承时银行可能要求你先还清贷款，这个也要注意。
还有一个：购买小产权房，有法律风险吗？
有，而且风险大。小产权房是在集体土地上建的，没有国家颁发的产权证。你买了，合同可能无效，到时候钱可能都要不回来。我劝你别碰，除非你实在没房住，而且就当是租的。有的城市已经严打了，别贪便宜。
二手房交易，户口迁移问题，怎么约定？
你最好在合同里写明：原房主必须在一定期限内迁出户口，否则按日支付违约金。如果不写，他赖着不走，法院也没办法强制迁户口，只能赔钱。我有个客户，买了学区房，原房主不迁户口，孩子上不了学，最后打官司赔了十几万违约金，但户口还是没迁走。但有了违约金，他心里也掂量一下。
纠纷解决，你得懂一点点门道
邻居违建，影响采光，怎么维权？
先别急着起诉，先找物业、居委会协商。实在不行，向城市管理执法部门投诉。如果还不行，那就以相邻权受侵害为由起诉。但你要注意，法院会看是否有实际的采光影响，不是你说影响就影响的。最好先做个测绘或光照分析。我见过一个案子，因为邻居加盖一层，他家客厅成天黑着，判了赔偿。
物业不作为，能拒交物业费吗？
拒交物业费，你要小心。除非物业的行为违反了合同约定，或者有重大安全隐患。比如小区垃圾成山，恶性案件频发，你可以主张物业不作为。但法院一般不会全额免除物业费，最多让你少交点。而且物业公司起诉你，你基本上都得交。所以，不建议拒交，你可以先交然后起诉物业要赔偿，但拒交的话，容易把自己弄成被告。
租赁期间，房东卖房，租客有优先购买权吗？
有。房东卖房之前，必须通知租客，租客在同等条件下有优先购买权。如果没通知，租客可以起诉要求赔偿，甚至可以主张买卖无效。但要注意，如果房屋已经过户给善意第三人，那就不行了。所以作为租客，你要留意房东的动态。我这里有个案例，房东把房子卖给别人，租客是后知后觉，结果没办法，只能索赔搬家费。
买房签约后，发现被限购了，能解除吗？
如果你是限购之前签的合同，但后来政策出台，你属于政策变化导致失去购房资格，那可以解除合同，双方互不承担责任。但如果你本来就限购，还故意隐瞒，那就是你的错了。所以，签约前一定要查清楚。别侥幸。
房子被抵押了，还能买卖吗？
可以，但必须解押后才能过户。现在很多二手房交易，都是先支付部分房款，让房主去解押。但风险在于，如果房主拿了钱不还贷款，你的钱就打水漂了。所以最好用资金监管账户，或者找担保公司垫资。别直接付现金，这是我见过最蠢的办法。
房产纠纷打官司，诉讼时效是多久？
大部分是三年。从你知道或者应当知道权利被侵害之日起算。比如约定交房日到了没交房，那就是那一天起算。但要注意，有些案子是特殊时效，比如因产品质量问题造成的伤害，是两年？不，那是侵权法，一般房屋买卖还是三年。过了时效，你就失去胜诉权。别以为一直拖着就行。
房产纠纷诉讼时效计算表
仲裁和诉讼，选哪个？
这个取决于合同约定。如果合同里写了仲裁条款，那就只能仲裁。仲裁一裁终局，快，但费用高。诉讼慢，但可以上诉。如果你没写，那就诉讼。我建议你，如果合同里写仲裁，你要看看仲裁机构是否有名，别选了新疆仲裁委员会，你就得跑几千公里去开庭。真是烦。
好了，今天就这意思。以上这些问题，都是平时咨询最多的。不过说真的，每个案子都不一样，具体问题还是得具体分析。你要是真踩了雷，别自己瞎搞，找个靠谱的房产纠纷律所比什么都强。我见过太多自己搞结果搞砸的。省了小钱，赔大钱。
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文章名称：房产纠纷律所：二手房漏水，原房主隐瞒，能要求赔偿吗？
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